Entretenir les parties communes d’une copropriété n’est pas une option, c’est une obligation légale et contractuelle. Halls d’entrée, escaliers, ascenseurs, locaux poubelles, parkings : chacune de ces zones doit être entretenue selon un niveau de propreté suffisant pour préserver la santé des occupants et la valeur des lots.
Choisir la mauvaise entreprise de nettoyage, c’est s’exposer à des réclamations d’occupants, à des litiges en assemblée générale, et parfois à des risques sanitaires réels. Ce guide s’adresse aux syndics, conseils syndicaux et copropriétaires qui souhaitent sélectionner un prestataire sérieux et éviter les erreurs les plus fréquentes.
Ce qu'il faut retenir :
- Le choix du prestataire relève du syndic, mais doit être validé en assemblée générale au-delà d’un certain seuil de dépenses.
- Changer de prestataire déclenche une obligation légale de reprise du personnel (annexe 7 de la CCN Propreté) que beaucoup de syndics ignorent.
- Un cahier des charges précis est indispensable avant toute mise en concurrence : sans lui, les devis reçus ne sont pas comparables.
- Le prix au m² ne doit pas être le seul critère : certification, traçabilité, flexibilité et gestion antiparasitaire sont tout aussi déterminants.
Qui décide du choix de l'entreprise de nettoyage dans une copropriété ?
La réponse dépend du montant du contrat et de la délégation accordée au syndic. Le syndic peut décider seul pour les dépenses entrant dans le budget prévisionnel et ne dépassant pas le seuil de consultation préalable fixé par le règlement (généralement autour de 3 000 € HT). L’assemblée générale doit voter dès lors que le contrat représente une dépense significative hors budget prévisionnel. L’assemblée vote à la majorité simple (article 24 de la loi du 10 juillet 1965).
Ce que dit la loi sur le nettoyage des parties communes
Le Code de la santé publique impose aux gestionnaires d’immeubles de maintenir les parties communes dans un état de salubrité suffisant. En pratique :
- Un entretien régulier des sols, murs, plafonds et équipements des parties communes
- Un nettoyage des locaux poubelles à une fréquence suffisante pour éviter les nuisances et les infestations
- Un traitement antiparasitaire (dératisation, désinsectisation) lorsque des nuisibles sont détectés
Un défaut de nettoyage constaté peut donner lieu à des mises en demeure de la mairie ou à des arrêtés d’insalubrité dans les cas les plus graves.
Ce que beaucoup de syndics ignorent : l'annexe 7 de la CCN Propreté
C’est le point juridique le plus souvent négligé lors d’un changement de prestataire. La Convention Collective Nationale des entreprises de propreté prévoit dans son annexe 7 une obligation de reprise du personnel : lorsqu’un contrat de nettoyage est transféré d’une entreprise à une autre, la nouvelle entreprise doit reprendre les salariés affectés au site, à condition que ce marché représente plus de 30 % de leur temps de travail.
Concrètement : si vous changez de prestataire, le nouveau doit intégrer les agents de l’ancien dans ses effectifs aux mêmes conditions de rémunération. Des litiges prud’homaux impliquant la copropriété ne sont pas rares en cas de mauvaise gestion de cette transition.
Comment l’éviter : demandez à chaque candidat de confirmer par écrit qu’il s’engage à respecter l’annexe 7. Un prestataire sérieux vous le proposera spontanément.
Établir un cahier des charges avant de demander des devis
Sans cahier des charges, chaque entreprise propose ce qu’elle veut à la fréquence qui l’arrange. Vous ne comparez pas des pommes avec des pommes.
| Zone | Tâches attendues | Fréquence |
|---|---|---|
| Hall d’entrée | Balayage, lavage sols, nettoyage boîtes aux lettres, vitres entrée | 3 fois/semaine minimum |
| Couloirs et paliers | Balayage, lavage sols, dépoussiérage des rampes | 2 fois/semaine |
| Escaliers | Lavage marche par marche, nettoyage des rampes | 2 fois/semaine |
| Ascenseurs | Nettoyage parois, sol, miroir, boutons | Quotidien |
| Local poubelles | Lavage des bacs, désinfection, dégraissage du sol | 3 fois/semaine |
| Vitres parties communes | Lavage intérieur et extérieur | 1 fois/mois |
| Parking souterrain | Balayage, élimination des déchets | 1 fois/semaine |
| Espaces extérieurs | Ramassage des déchets, nettoyage des accès | 2 fois/semaine |
Le cahier des charges doit également préciser les produits autorisés (certification Écolabel recommandée), le système de traçabilité exigé (fiche de passage émargée ou numérique), et les modalités d’intervention en cas de situation exceptionnelle.
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Les critères de sélection d'une entreprise de nettoyage pour copropriété
1. Les certifications et agréments
Vérifiez que l’entreprise dispose d’une assurance RC professionnelle valide et que ses agents sont formés aux produits biocides si la dératisation fait partie du contrat. La certification Certibiocide est obligatoire pour l’application de produits antiparasitaires professionnels depuis 2017.
2. La traçabilité des passages
Exigez une fiche de passage émargée ou un système numérique horodaté. Sans traçabilité, vous ne pouvez pas prouver qu’un passage a bien eu lieu si un résident conteste l’entretien en assemblée générale.
3. La capacité à gérer les pics d'activité
Jours de collecte des poubelles, périodes de fête, retours de vacances : un prestataire sérieux doit pouvoir mobiliser des agents supplémentaires lors de ces périodes, avec des dispositions prévues dans le contrat.
4. L'intégration de la dératisation et de la désinsectisation
Dans les immeubles franciliens, la présence de nuisibles dans les parties communes est une problématique réelle. Choisir un prestataire qui intègre la lutte antiparasitaire dans son contrat vous permet d’avoir un interlocuteur unique. Prime Propreté propose un contrat tout-en-un pour les syndics de copropriété en Île-de-France intégrant nettoyage, dératisation et désinsectisation.
5. La réactivité en cas d'imprévu
Un sinistre (dégât des eaux, vandalisme) peut nécessiter une prestation de nettoyage en dehors des créneaux habituels. Vérifiez que le prestataire dispose d’un contact joignable 7j/7. Renseignez-vous également sur sa capacité à réaliser des nettoyages de fin de chantier si des travaux sont prévus dans l’immeuble.
Comment comparer les devis reçus
| Critère | Ce qu’il faut vérifier |
|---|---|
| Prix au m² nettoyé | Rapportez le prix total à la surface réelle pour comparer |
| Fréquence des passages | Vérifiez que tous les devis incluent les mêmes fréquences |
| Produits inclus | Certains prestataires facturent les consommables en supplément |
| Traçabilité | Fiche papier ou numérique ? Qui y a accès ? |
| Clause reprise du personnel | Engagement écrit sur l’annexe 7 de la CCN Propreté |
| Durée et préavis | Préférez un contrat annuel avec préavis de 3 mois |
| Assurance RC Pro | Exigez une attestation à jour |
| Références copropriété | Demandez 2 à 3 contacts de syndics clients actuels |
Le piège du moins-disant : un devis significativement moins cher que les autres est presque toujours le signe d’une fréquence réduite, de produits de mauvaise qualité ou d’agents payés en deçà des minima conventionnels.
L'impact du nettoyage sur la valeur des lots
Un immeuble dont les parties communes sont propres, bien entretenues et sans nuisibles se vend et se loue plus rapidement, et à un prix supérieur. Des escaliers sales, un hall malodorant ou un local poubelles infesté sont des points de dévalorisation directement identifiables lors des visites. C’est un argument à porter en assemblée générale lorsque certains copropriétaires contestent le budget alloué à l’entretien.
Prime Propreté : prestataire de nettoyage pour copropriétés en Île-de-France
Prime Propreté accompagne les syndics de copropriété en Île-de-France pour l’entretien des parties communes, le nettoyage des locaux poubelles, la désinfection et la lutte antiparasitaire dans les huit départements d’Île-de-France (75, 77, 78, 91, 92, 93, 94, 95).
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FAQ : les questions les plus posées sur le nettoyage de copropriété
Quelle fréquence de nettoyage pour les parties communes d'une copropriété ?
La fréquence minimale recommandée est un passage quotidien pour les ascenseurs et les locaux poubelles, 3 fois par semaine pour le hall d’entrée et les escaliers des immeubles à fort passage, et 2 fois par semaine pour les couloirs et les paliers. Cette fréquence doit être adaptée au nombre de lots, à la présence d’animaux de compagnie et aux caractéristiques de l’immeuble.
Peut-on changer d'entreprise de nettoyage en cours de contrat ?
Oui, sous réserve de respecter le préavis prévu au contrat (généralement 3 mois) et les conditions de résiliation. En cas de manquement grave du prestataire (passages non effectués, non-conformité aux prestations facturées), une résiliation pour faute peut être envisagée après mise en demeure formelle. Attention à l’obligation de reprise du personnel de l’annexe 7 de la CCN Propreté.
Les charges de nettoyage sont-elles récupérables sur les locataires ?
Oui. Les charges de nettoyage des parties communes font partie des charges récupérables sur les locataires au titre du décret du 26 août 1987. Cela inclut le nettoyage des escaliers, des couloirs, des ascenseurs et des locaux poubelles. En revanche, les charges de dératisation et de désinsectisation ne sont récupérables que si elles concernent les parties communes.
Faut-il un contrat de nettoyage ou peut-on employer directement un gardien ?
Les deux options sont possibles et ont des implications différentes. L’emploi direct d’un gardien ou d’un employé d’immeuble relève du droit du travail classique (Convention Collective des gardiens d’immeuble) et peut être plus coûteux et moins flexible qu’un contrat avec une entreprise de nettoyage. Le recours à un prestataire externe transfère la gestion du personnel et les obligations sociales associées.
Que faire si le prestataire actuel ne respecte pas ses engagements ?
Commencez par documenter les manquements par écrit (photos horodatées, registre des non-conformités) et envoyez une mise en demeure formelle au prestataire. Si la situation ne s’améliore pas dans le délai imparti, vous pouvez appliquer les pénalités prévues au contrat. En cas de litige persistant, la résiliation pour faute est possible après respect d’une procédure formelle.
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